契税的计税依据根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，主要依据不动产交易的实际成交价格或税务机关核定的价格确定。以下是具体规定及注意事项：

一、一般情形（以成交价格为准）

1. 土地使用权出让/出售、房屋买卖

   • 计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格（含应交付的货币、实物、其他经济利益对应的价款）。
   • 包括：拆迁补偿费、安置补助费、土地出让金、市政建设配套费等。
   • 不包括：增值税（若价格含税，需换算为不含税价）。

2. 土地使用权互换、房屋互换

   • 计税依据为所互换土地、房屋价格的差额；若等价互换且无差额，计税依据为零（仍需申报）。

二、特殊情形（税务机关核定）

当出现以下情况时，税务机关依法核定计税依据：

1. 成交价格明显偏低且无正当理由（如低于市场价或评估价的70%）；
2. 无偿赠与、继承等无成交价格的情形；
3. 申报价格不实或资料不全。
   • 核定方法：参照同类土地、房屋的市场价格或评估价格。

三、其他特殊交易类型

1. 划拨土地补缴出让金
   • 补缴的土地出让金及其他出让费用需计入计税依据。
2. 以作价投资、偿还债务等方式转移
   • 按土地使用权/房屋的市场价格核定。
3. 法院判决、仲裁裁决的房产转移
   • 以判决/裁决文件载明的价格或评估价为准。

四、注意事项

1. 价格含税处理：若合同价格含增值税，需扣除增值税后作为计税依据。
2. 装修费用：若房价中包含装修费用，需一并计入计税依据（如精装房）。
3. 关联交易：关联方交易价格不公允的，税务机关有权调整。

政策依据

• 《中华人民共和国契税法》第四条、第五条
• 《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021年第23号）

建议在具体操作中结合地方细则（如各地对“价格明显偏低”的认定标准可能不同），必要时咨询主管税务机关。