在中国企业所得税法框架下，按公允价值模式核算的投资性房地产涉及折旧的税前扣除问题，需结合税法与会计准则的差异进行具体分析。以下是关键要点：

1. 会计处理与税法规定的差异

• 会计处理（公允价值模式）：
  根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》，采用公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，公允价值变动直接计入当期损益（公允价值变动损益科目）。
  但税法不认可这种处理方式，需进行纳税调整。

• 税法规定：

  • 《企业所得税法》及实施条例规定，房屋、建筑物的折旧（最低20年）可在税前扣除，土地单独作为无形资产摊销（通常50年）。
  • 公允价值变动损益：税法不认可未实现的损益，需在汇算清缴时调增（收益）或调减（损失）。

2. 折旧税前扣除的核心问题

• 公允价值模式下会计无折旧，但税法允许扣除：
  企业需在纳税申报时，按税法规定的折旧年限和方法（如直线法）计算折旧额，作为税前扣除项。即使会计上未计提折旧，仍可享受税收折旧优惠。

• 调整示例：

  • 会计利润：未扣减折旧，且包含公允价值变动收益（需调减）。
  • 税务处理：调减会计利润中的公允价值变动收益，同时调增税法允许的折旧额。

3. 需注意的特殊情形

• 转换用途：
  若投资性房地产转为自用或存货，会计上可能需重新计提折旧，此时需与税法折旧衔接，避免重复扣除或遗漏。

• 政策性限制：
  部分地区对公允价值模式的应用有限制（如需备案），需确保会计政策选择符合监管要求。

4. 实务建议

• 纳税申报表填写：
  在《企业所得税年度纳税申报表》中：

  • A105000表：调减公允价值变动损益（第7行）。
  • A105080表：填报税法认可的折旧金额（需附计算明细）。

• 留存备查资料：
  保留房产原值证明、折旧计算表等，以应对税务核查。

结论

公允价值模式下的投资性房地产，会计上不计提折旧，但税法允许按规定的年限和方法计算折旧税前扣除。 企业需在汇算清缴时主动调整，确保合规性。建议结合具体案例与税务机关沟通，或咨询专业税务顾问以规避风险。