房地产企业的广宣费（广告宣传费）和业务招待费在企业所得税中的扣除方式及注意事项如下：

一、广宣费（广告宣传费）

1. 扣除标准

• 一般企业：不超过当年销售（营业）收入**15%**的部分准予扣除，超过部分可结转以后年度扣除。
• 特殊行业（如化妆品、医药、饮料制造等）：扣除比例为30%（房地产企业不适用）。
• 房地产企业：适用**15%**的扣除比例，但需注意：
  • 销售收入基数：包括房地产开发经营收入（预售收入、销售完工产品收入）、其他业务收入（如租金、物业收入），但不包括营业外收入（如政府补助）。

2. 注意事项

• 关联企业分摊：房地产企业与关联企业间的广告费分摊需符合独立交易原则。
• 合规凭证：需取得合法发票（如广告公司开具的增值税发票）及相关合同备查。
• 资本化处理：项目竣工前的广告费通常计入开发间接费用，结转至开发成本；竣工后费用化处理。

二、业务招待费

1. 扣除标准

• 双限额扣除：按照发生额的60%扣除，且不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
• 销售收入基数：与广宣费相同，以主营业务收入、其他业务收入为基数。

2. 注意事项

• 严格区分范围：仅限与企业经营相关的招待支出（如餐饮、住宿、礼品等），个人消费或股东私人支出不得扣除。
• 凭证要求：需保留发票、费用明细及招待事由说明（如时间、对象、商业目的）。
• 不可结转：超支部分不得结转以后年度。

三、特殊情形处理

1. 筹建期间费用：

   • 广宣费：可正常按15%扣除。
   • 业务招待费：按实际发生额的60%计入开办费，分期摊销或一次性税前扣除（根据企业选择）。

2. 预售收入处理：

   • 房地产企业取得预售收入（未完工产品），需按预计毛利率计算预计毛利额并入应纳税所得额，同时相关广宣费、招待费可按规定扣除。

3. 关联交易：

   • 若通过关联方转移费用，税务机关可能对不合理分摊进行纳税调整。

四、税务优化建议

1. 合理规划费用发生期间：避免集中支出导致超限。
2. 区分费用性质：如业务宣传品可能归入广宣费（扣除比例更高），而非招待费。
3. 备查档案完善：保存合同、付款记录、费用明细等，以应对税务核查。

政策依据

• 《企业所得税法实施条例》第四十三条（业务招待费）、第四十四条（广宣费）。
• 国税发〔2009〕31号（房地产企业特定规定）。

建议结合企业具体业务咨询专业税务机构，确保合规性。