以下是吉林省土地增值税政策的综合梳理，结合现行法规及地方执行口径，供参考：

一、预征政策

1. 预征率（区分房产类型）：

   • 普通住宅：2%-3%（长春市一般为2%）；
   • 非普通住宅：3%-5%；
   • 商业、办公等非住宅：4%-6%；
   • 保障性住房：暂不预征（需符合政策条件）。

2. 预征时间：在收到预收款时按比例预缴，具体以项目所在地税务机关要求为准。

二、清算条件

1. 应清算情形（纳税人需主动申报）：

   • 房地产开发项目全部竣工并完成销售；
   • 整体转让未竣工项目；
   • 直接转让土地使用权。

2. 可清算情形（税务机关可要求清算）：

   • 已竣工验收项目，销售比例≥85%；
   • 取得预售许可满3年仍未销售完毕；
   • 纳税人注销税务登记但未完成清算。

三、扣除项目

1. 允许扣除的主要成本：

   • 土地出让金及相关税费；
   • 房地产开发成本（前期工程、建筑安装、基础设施等）；
   • 房地产开发费用（按“利息据实扣除”或“土地成本+开发成本）×5%以内”计算）；
   • 与转让有关的税金（城建税、教育费附加等）；
   • 加计扣除：（土地成本+开发成本）×20%（房地产开发企业适用）。

2. 特殊规定：

   • 装修费用可计入开发成本，但需提供合法凭证；
   • 土地闲置费不得扣除。

四、税收优惠

1. 普通住宅免税：

   • 增值率≤20%的普通住宅，免征土地增值税（需符合吉林省普通住房标准：单套建筑面积≤144㎡，实际成交价低于同级别土地住房均价的1.44倍）。

2. 企业改制重组：

   • 符合条件的企业合并、分立、作价入股等，暂不征收土地增值税（需符合财税〔2018〕57号等文件规定）。

五、地方执行要点

1. 核定征收：

   • 对符合核定条件的项目，按核定征收率5%-8%执行（具体由主管税务机关确定）。

2. 申报资料：

   • 需提交项目规划许可证、销售台账、成本分摊说明、鉴证报告等。

六、政策依据

1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则
2. 财税〔2006〕21号、财税〔2018〕57号等文件
3. 吉林省税务局公告及各地市执行细则（如长税发〔2020〕XX号）

注意事项

• 政策可能随税收改革调整，建议通过吉林省电子税务局或12366热线获取最新动态；
• 重大交易或复杂项目需提前与主管税务机关沟通清算口径。

如需具体案例或某类业务专项解读，可进一步补充说明。