个人转让营业用房（非住宅）涉及的税种及税费计算较为复杂，主要包括以下税种及计算方法：

1. 增值税

• 税率/征收率：
  • 若房产持有不足2年：按5%的征收率全额征收。
  • 持有满2年：免征增值税（仅限非北上广深地区；北上广深地区无此优惠，需按差额5%缴纳）。
• 计算公式：
  • 全额征收：增值税 = 转让价格 × 5%
  • 差额征收：增值税 = (转让价格 - 原购房价格) × 5%

2. 城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加

• 税率：
  • 城建税：增值税的7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他）。
  • 教育费附加：增值税的3%。
  • 地方教育附加：增值税的2%（各地可能不同）。
• 注意：若增值税免征，附加税费也免征。

3. 土地增值税

• 征收方式：
  • 查账征收：按增值额适用30%-60%超率累进税率。
    • 增值额 = 转让收入 - 原值 - 合理费用（如契税、装修费等）。
    • 税率：
      • 增值额 ≤ 50%：30%；
      • 50% < 增值额 ≤ 100%：40%；
      • 100% < 增值额 ≤ 200%：50%；
      • 增值额 > 200%：60%。
  • 核定征收：部分地区按转让价的5%-8%核定（具体比例由地方定）。

4. 个人所得税

• 征收方式：
  • 差额20%：按（转让收入 - 原值 - 合理费用）× 20%征收。
  • 核定征收：若无法提供原值凭证，按转让价的1%-3%核定（各地不同）。

5. 印花税

• 税率：转让双方各按合同金额的0.05%（2023年暂减半征收）。

6. 契税（买方缴纳）

• 税率：3%-5%（由买方承担，通常不纳入卖方成本）。

示例计算（假设查账征收）

案例：个人转让一套营业用房，持有满2年，原购价100万元，转让价200万元，合理费用10万元（含契税、装修等）。

1. 增值税：免征（持有满2年，非北上广深）。
2. 土地增值税：
   • 增值额 = 200万 - 100万 - 10万 = 90万
   • 增值率 = 90万 / 110万 ≈ 81.8% → 适用40%税率
   • 土地增值税 = 90万 × 40% - 110万 × 5% = 36万 - 5.5万 = 30.5万
3. 个人所得税：(200万 - 100万 - 10万 - 30.5万) × 20% = 11.9万
4. 印花税：200万 × 0.05% × 50% = 500元（卖方部分）。

总税费约：30.5万（土地增值税） + 11.9万（个税） + 0.05万（印花税） ≈ 42.45万元。

注意事项

1. 地区差异：北上广深等一线城市政策可能不同（如增值税无满2年免征）。
2. 合理费用凭证：需保留购房合同、装修发票等以抵扣税费。
3. 核定征收：若无法提供原值凭证，税费可能更高。

建议咨询当地税务机关或专业税务师，确保准确合规。