房地产企业的广宣费（广告宣传费）和业务招待费在企业所得税中的扣除方式及纳税申报要点如下：

一、广告宣传费（广宣费）

1. 扣除标准

   • 一般企业：不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除，超过部分可结转以后年度扣除。
   • 特殊行业：化妆品制造、医药制造、饮料制造（不含酒类）企业，扣除比例为30%。
   • 房地产企业：通常适用15%的扣除比例，但需注意以下特殊规定：
     • 预售收入：未完工产品的预售收入（预收房款）是否计入销售收入基数，需根据当地税务机关规定执行。部分地区允许将预收账款按预计毛利率调增后作为计算基数。

2. 注意事项

   • 关联方交易：若通过关联方投放广告，需证明交易公允性，避免被纳税调整。
   • 合法凭证：需取得合规发票（如广告费发票、宣传服务合同等）。

二、业务招待费

1. 扣除标准

   • 双限额扣除：按实际发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入的5‰。
   • 房地产企业特殊处理：
     • 预售收入是否计入基数需与税务机关确认（部分地方允许按预收账款的预计毛利额计入收入基数）。

2. 注意事项

   • 严格区分用途：与会议费、差旅费等区分，避免混同。
   • 凭证要求：需保留完整资料（如费用明细、招待对象、时间、地点等）。

三、纳税申报处理

1. 填报表格

   • 《企业所得税年度纳税申报表（A类）》：
     • 广宣费：填写《A105060 广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表》。
     • 业务招待费：填写《A105000 纳税调整项目明细表》第15行。

2. 关键步骤

   • 收入基数计算：房地产企业需明确销售收入是否包含预收账款及调整后的金额。
   • 跨年度结转：广宣费超支部分可结转，需在表中填写“本年结转以后年度扣除额”。
   • 纳税调整：业务招待费超支部分需永久性调增应纳税所得额。

四、风险提示

1. 预售收入争议：部分地区对预收账款是否作为扣除基数有不同口径，需提前与主管税务机关沟通。
2. 凭证合规性：无合规发票或资料不全的费用可能被全额调增。
3. 关联交易：关联方广告费需证明独立交易原则，避免转移利润嫌疑。

五、示例计算

假设某房企当年销售收入1亿元（含预收账款调整后），广宣费实际发生2000万元，业务招待费100万元：

• 广宣费扣除：1亿×15%=1500万元，超支500万元可结转以后年度。
• 业务招待费扣除：100万×60%=60万元，但上限为1亿×5‰=50万元，故按50万元扣除，调增50万元。

建议结合最新税收政策（如2023年小微企业优惠等）及地方规定执行，必要时咨询专业税务机构。