契税的计税依据根据《中华人民共和国契税法》及相关法规的规定，主要分为以下几种情形，以下是具体规定和关键要点：

一、一般情形（不动产交易）

1. 土地使用权出让、出售、房屋买卖

   • 计税依据：土地或房屋权属转移合同确定的成交价格（含应交付的货币、实物、其他经济利益对应的价款）。
   • 例外：若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关可参照市场价格核定。

2. 土地使用权互换、房屋互换

   • 计税依据：以互换价格的差额为准；若差额明显偏低或涉及免税情形，税务机关可核定。

二、特殊情形

1. 以划拨方式取得土地使用权后经批准转让

   • 计税依据：补缴的土地出让价款或其他转让收益。

2. 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移权属

   • 计税依据：税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定。

3. 赠与、无价格转移（如继承）

   • 计税依据：税务机关参照市场价核定。

三、其他注意事项

1. 价格明显偏低的调整

   • 若申报价格低于市场价且无正当理由，税务机关有权按评估价或市场价核定。

2. 不含增值税价款

   • 契税计税依据通常为不含增值税的价格。若成交价格含增值税，需先扣除增值税额。

3. 装修费用等附加款项

   • 若合同中包含装修费、配套设施费等，一般需计入计税依据。

四、政策依据

• 《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）第四条、第五条
• 《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2021〕29号）
• 《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（2021年第25号）

实务提示

• 地区差异：个别地区可能有细化规定（如对拆迁安置房的契税优惠），需结合地方政策执行。
• 争议处理：对核定价格有异议的，可提供第三方评估报告等材料申诉。

如需具体案例或地方政策解读，建议咨询主管税务机关或专业税务顾问。