关于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条的适用问题，以下是基于文件原文及税务实务的权威解释：

第三十三条原文

"企业以本企业名义联合其他企业、单位或个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按以下规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利，不得在税前扣除；
（二）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，投资方取得开发产品的计税成本按投资方的投资额确定。"

条款核心解释

1. 适用范围
   适用于房地产企业与其他方（企业、单位或个人）合作开发，但未成立独立法人公司的情形（如联合体、协议合作等）。若成立项目公司，则按股权投资处理。

2. 两种情形的税务处理

   • 分配利润（第一款）

     • 投资方分得的利润视为股息、红利，属于税后分配，不得税前扣除。
     • 政策依据：企业所得税法规定，股息红利不纳入应纳税所得额（符合条件的居民企业间股息红利免税）。
     • 实务提示：合作方需提供利润分配协议，税务机关可能要求提供资金往来凭证。

   • 分配开发产品（第二款）

     • 投资方取得开发产品的计税成本=投资额，而非市场价或开发成本。
     • 例：A企业投资1000万元合作开发，分得房产，则计税成本为1000万元（后续销售时以此为基础计算成本）。

3. 未分配情形的处理
   若合同未约定分配方式，需按实际经营情况判定收入性质（可能视为劳务收入或经营利润）。

常见实务问题

1. 合作方为个人的税务处理

   • 个人分得利润：按"利息、股息、红利所得"缴纳20%个人所得税。
   • 个人分得房产：可能涉及"财产转让所得"或视同销售，需结合当地税务机关意见。

2. 与土地增值税的协调
   合作方分得房产时，可能触发土地增值税视同销售（需按公允价值确认收入），但企业所得税计税成本仍按投资额确定。

3. 风险提示

   • 若合同条款模糊，易引发税务机关对交易实质的质疑（如是否构成虚假合作）。
   • 建议在合同中明确分配方式及税务承担条款。

政策依据

• 《企业所得税法》第26条（股息红利免税）
• 《企业所得税法实施条例》第83条
• 国家税务总局公告2013年第41号（合作开发营业税处理，已废止但仍有参考价值）

如需具体案例应用或地方性执行口径，建议提供合同细节咨询主管税务机关。