房地产企业在“营改增”后收到地方政府土地返还款的财税处理需结合款项性质、返还依据及用途进行区分，涉及增值税、企业所得税、土地增值税等多个税种。以下是具体处理要点：

一、土地返还款的性质认定

地方政府返还的土地款项可能包括：

1. 土地出让金返还：用于补偿企业前期垫付的拆迁、平整等成本。
2. 财政补贴或奖励：与土地出让无关，属于政府补助性质。
3. 配套建设返还：用于特定公共设施建设的专项补贴。

二、增值税处理

1. 构成销售额的情形

   • 若返还款与销售房地产项目直接相关（如冲减土地成本或房价），需按“价外费用”并入销售额，按适用税率（一般计税9%或简易计税5%）缴纳增值税。
   • 依据：财税〔2016〕36号文规定，价外费用包括返还的与销售行为挂钩的款项。

2. 不构成销售额的情形

   • 若返还款属于政府补助且与销售无关（如奖励或专项补贴），无需缴纳增值税。
   • 依据：财税〔2019〕45号文规定，纳税人取得的财政补贴收入不征增值税需满足“与销售数量或收入脱钩”的条件。

三、企业所得税处理

1. 应税收入确认

   • 返还款若为补偿土地成本（如拆迁费用），应冲减对应成本，不影响当期损益。
   • 若为政府补助，按《企业会计准则第16号—政府补助》处理：
     • 与资产相关：递延收益分摊至资产使用寿命期间。
     • 与收益相关：直接计入当期损益（其他收益或营业外收入）。
   • 例外：符合财税〔2011〕70号文条件的专项用途财政资金（如专款专用、单独核算），可作为不征税收入，但对应支出不得税前扣除。

2. 土地成本扣除

   • 返还款冲减土地成本后，企业所得税税前扣除的土地成本以净额为限。

四、土地增值税处理

1. 冲减土地成本

   • 返还款若实质为土地出让金折扣，需冲减土地成本，降低土地增值税扣除项目金额。
   • 风险提示：部分税务机关可能要求将返还款视为收入，需与主管机关沟通确认。

2. 单独作为政府补助

   • 若返还款与项目无关，可能不计入土地增值税清算收入，但需确保用途明确。

五、会计处理示例

1. 冲减土地成本

   借：银行存款  
   	贷：开发成本—土地征用费  
   	

2. 政府补助处理

   借：银行存款  
   	贷：递延收益/其他收益  
   	

六、注意事项

1. 合同条款明确：返还原因、用途应在土地出让合同或补充协议中清晰约定，避免税务争议。
2. 票据与核算：要求政府出具合规财政票据，并单独核算返还款用途。
3. 地域差异：各地执行口径不一（如土地增值税处理），需提前与税务机关沟通。

总结

房地产企业需根据返还款的实质用途进行税务处理，重点区分是否构成价外费用、是否影响土地成本或损益。建议结合具体业务实质，咨询专业机构或税务机关，确保合规性。