房产税的计税依据及特殊业务的税务处理涉及多个方面，以下分点详细说明：

一、房产税的计税依据

房产税的计税依据通常分为两种：

1. 从价计征（适用于自用房产）

   • 依据：房产原值一次减除10%-30%后的余值（具体扣除比例由省级政府确定）。
   • 税率：1.2%（按年计算）。
   • 公式：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%。

2. 从租计征（适用于出租房产）

   • 依据：房产租金收入（不含增值税）。
   • 税率：12%（个人出租住房可减按4%）。
   • 公式：应纳税额 = 租金收入 × 12%（或4%）。

注意：

• 房产原值包括土地成本、建造费用及附属设备价值（如暖气、电梯等）。
• 若租金明显偏低且无正当理由，税务机关可能核定应纳税额。

二、特殊业务的税务处理

1. 无租使用房产

   • 使用人代缴房产税，按房产余值计征（从价计征）。

2. 融资租赁房产

   • 由承租人按房产余值计征（类似自用房产），租赁期内的计税依据不随租金变化。

3. 产权纠纷或未确权房产

   • 由实际使用人或代管人缴纳，依据房产余值计税。

4. 共有房产

   • 若各自独立分割，按分割后的房产余值计税；若共同持有，由共有人协商或按比例缴纳。

5. 地下建筑

   • 工业用途：按房产原值的50%-60%作为应税原值；
   • 商业用途：按房产原值的70%-80%作为应税原值。

6. 房产转租

   • 转租人（二房东）不缴纳房产税，由产权所有人按租金收入计税。

7. 房地产开发企业

   • 自用或出租的开发产品：按余值或租金计税；
   • 待售商品房：在出售前不征房产税。

8. 免税房产改为应税用途

   • 从变更次月起补缴房产税（如学校出租闲置房产）。

三、其他注意事项

• 纳税义务时间：自建房产从建成次月起纳税；出租房产从交付次月起纳税。
• 税收优惠：如政府机关、宗教寺庙、个人非营业用房等可能免税，但需符合法定条件。
• 地方差异：具体扣除比例、地下建筑折算标准等可能因地区不同，需参考当地政策。

建议结合企业实际业务咨询税务机关或专业税务师，确保合规处理。