关于5月26日国家税务总局“营改增”视频会议中涉及的政策问题解答，尤其是出租房税负变化和个人相关税务问题，以下是综合整理的政策要点及解读：

一、出租不动产税负变化（营改增后）

1. 增值税税率与征收率

   • 一般纳税人出租不动产：
     • 2016年4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税（征收率5%），或一般计税（税率9%）。
     • 2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税（税率9%）。
   • 小规模纳税人/个人出租不动产：
     • 按5%征收率缴纳增值税（住房出租可享受优惠，见下文）。

2. 个人出租住房的增值税优惠

   • 月租金≤10万元：免征增值税（2019年1月1日起执行）。
   • 月租金＞10万元：按5%征收率减按**1.5%**缴纳增值税（需开具专用发票的除外）。

3. 税负对比（营改增前后）

   • 营业税时期：按租金收入5%全额征税。
   • 增值税时期：
     • 一般纳税人可抵扣进项（如房屋修缮、物业费等），实际税负可能下降；
     • 小规模纳税人/个人因简易计税和免税政策，税负普遍降低。

二、个人相关税务问题

1. 个人出租不动产的税务处理

   • 增值税：如上述1.5%优惠（住房）或5%（非住房）。
   • 房产税：个人出租住房按租金4%征收，非住房按12%。
   • 个人所得税：
     • 住房：租金收入减除费用（20%或实际修缮费用）后，按10%税率；
     • 非住房：按20%税率。

2. 个人代开发票问题

   • 个人出租不动产需代开增值税发票时：
     • 可向不动产所在地税务机关申请代开；
     • 月租金≤10万元且为住房的，免征增值税，但仍需缴纳房产税、个税等。

3. 其他个人应税行为

   • 个人转让不动产：
     • 满2年住房免征增值税（北上广深为普通住房）；
     • 非住房或不满2年住房按5%征收率或差额征税（具体因地而异）。

三、注意事项

1. 政策执行口径：地方税务机关可能细化操作流程（如代开发票材料要求），需咨询当地税务部门。
2. 综合税负：除增值税外，还需考虑附加税、房产税、个税等，实际税负需综合计算。
3. 过渡期政策：营改增前签订的租赁合同，可能适用过渡政策（如老合同可选择简易计税）。

如需具体案例计算或进一步文件依据（如财税〔2016〕36号、财税〔2019〕13号等），可提供更多细节以便精准解答。建议通过12366或电子税务局确认当地执行标准。