投资性房地产在营改增后的财税处理涉及增值税、企业所得税、房产税等多个税种，需结合会计准则（如CAS 3）进行规范。以下是关键处理要点：

一、增值税处理

1. 计税方式

   • 一般纳税人：
     • 2016年4月30日前取得：可选择简易计税（5%）或一般计税（9%）。
     • 2016年5月1日后取得：适用一般计税（9%），以租金收入为销售额，进项税额可抵扣。
   • 小规模纳税人：按5%简易计税，不可抵扣进项。

2. 纳税义务时间

   • 预收租金：按合同约定收款日期或开具发票时间确认纳税义务（先开发票的，开票时纳税）。
   • 免租期：不视同销售，无需缴纳增值税。

3. 发票开具

   • 一般纳税人开具增值税专用发票或普通发票；小规模纳税人可申请代开专票。

二、会计处理（CAS 3）

1. 成本模式计量

   • 租金收入：

     借：银行存款  
     	贷：其他业务收入  
     	    应交税费—应交增值税（销项税额）  
     	

   • 折旧/摊销：

     借：其他业务成本  
     	贷：投资性房地产累计折旧/摊销  
     	

2. 公允价值模式计量

   • 公允价值变动：

     借：投资性房地产—公允价值变动  
     	贷：公允价值变动损益（或反向）  
     	

   • 租金收入处理同成本模式。

三、企业所得税处理

1. 收入确认

   • 租金收入：按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入（若跨年且提前一次性收取，可分期计入）。
   • 公允价值变动损益：税法不认可，需纳税调增/调减。

2. 折旧与成本扣除

   • 成本模式下：折旧可税前扣除（年限不低于税法最低标准，如房屋20年）。
   • 公允价值模式下：会计不计提折旧，但税法允许折旧扣除，需纳税调减。

四、房产税处理

1. 计税依据

   • 出租房产：按租金收入×12%（个人出租住房可减按4%）。
   • 自用房产：按房产原值×（1-10%~30%）×1.2%（具体比例依地方规定）。

2. 纳税时点

   • 租金收入按实际收取时间申报；自用房产按年缴纳。

五、特殊情形处理

1. 转租业务

   • 转租人按租金差额（需取得上游发票）或全额缴纳增值税，房产税按转租租金计征。

2. 免租期/装修期

   • 增值税：无需视同销售；房产税若属开发商免租期，由产权所有人按原值缴纳。

3. 土地价款抵扣

   • 一般纳税人出租自行开发的房地产项目，可扣除土地价款后计算销售额（需符合财税〔2016〕36号规定）。

六、风险提示

1. 发票管理：确保开票内容与租赁合同一致，避免虚开风险。
2. 税会差异：公允价值模式下的税会差异需在汇算清缴时调整。
3. 地方政策：如房产税扣除比例、减免政策等需咨询当地税务机关。

建议：企业应建立投资性房地产台账，详细记录取得时间、计税方式、折旧/公允价值变动等信息，并定期与税务申报数据核对，确保合规性。涉及复杂交易（如资产重组）时，建议提前与税务机关沟通。