房产税的计税依据及特殊业务税务处理涉及多个关键点，以下分点归纳：

一、房产税的计税依据

1. 从价计征（经营性房产）

   • 依据：房产原值一次减除10%-30%后的余值（具体比例由省级政府确定）。
   • 税率：1.2%（按年计征）。
   • 原值范围：包括房屋本身及附属设备（如暖气、电梯等），地价（含土地出让金）应计入原值。

2. 从租计征（出租房产）

   • 依据：租金收入（不含增值税）。
   • 税率：12%（个人出租住房可减按4%）。

3. 特殊情形

   • 无原值或明显偏低：税务机关可参照同类房产核定。
   • 联营/投资房产：按余值计征，若收取固定租金则从租计征。

二、特殊业务的税务处理

1. 房产出租

   • 免租期：产权所有人需按房产余值缴纳房产税（如开发商招商免租期）。
   • 转租：多数地区不征房产税（因非产权所有人），但需关注地方差异。

2. 共有房产

   • 按各自份额分别纳税；若未分割，由共有人共同缴纳。

3. 地下建筑

   • 自用：按房产原值×一定比例（如50%-80%）计税。
   • 出租：按租金收入从租计征。

4. 融资租赁房产

   • 由承租人按房产余值缴纳（实质承担产权风险）。

5. 房产用途变更

   • 自营转出租：从价计征切换为从租计征，按实际变更时间分段计算。

6. 无偿使用房产

   • 税务机关可核定租金收入计征（如关联企业间无偿使用）。

7. 房地产开发企业

   • 待售商品房：竣工至出售前不征房产税；若已使用或出租，则需缴纳。

三、注意事项

• 纳税义务时间：自建房产从建成次月起；出租/出借从交付次月起。
• 税收优惠：如保障性住房、学校等可能免征，需符合政策条件。
• 地方差异：如地下建筑折算比例、转租政策等，需以当地规定为准。

建议结合具体业务场景咨询税务机关或专业机构，确保合规性。