关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理问题，中国国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）是核心政策文件。以下是关键内容摘要及解读：

一、适用范围

1. 适用对象：房地产开发企业（一般纳税人或小规模纳税人）销售自行开发的房地产项目（包括住宅、商业用房等）。
2. 不适用：非房地产开发企业销售不动产，或企业转让通过购置等方式取得的不动产。

二、计税方法

1. 一般纳税人：

   • 选择简易计税（5%征收率）：
     • 老项目（2016年4月30日前开工的建筑工程承包合同注明项目）。
     • 销售自行开发的房地产老项目。
   • 一般计税（9%税率）：
     • 新项目（2016年5月1日后开工）需按一般计税，允许抵扣进项税额。
   • 预缴税款：预收款时按3%预征率预缴增值税（一般计税：预缴率=预收款÷(1+9%)×3%；简易计税：预收款÷(1+5%)×3%）。

2. 小规模纳税人：

   • 按5%征收率（销售自建项目）或简易计税方法。
   • 预缴同一般纳税人简易计税规则。

三、销售额计算

• 一般计税：销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷(1+9%)
  （土地价款需取得合法凭证，按销售比例分摊扣除）。
• 简易计税：销售额=含税销售额÷(1+5%)，不得扣除土地价款。

四、纳税义务发生时间

1. 以房产交付时间为准（无论款项是否收齐），交付前收到的预收款按预缴处理。
2. 特殊情况：产权登记变更早于交付的，以登记时间为准。

五、发票开具

• 预收款时开具增值税普通发票（税率栏填“不征税”），正式销售时开具正式发票并冲红预收款发票。
• 交房后按实际销售额开具增值税专用发票（一般计税）或普通发票。

六、申报与预缴

1. 预缴申报：在项目所在地主管税务机关预缴税款，需提交《增值税预缴税款表》、土地价款凭证等。
2. 纳税申报：按月/季度汇总申报，预缴税款可抵减应纳税额。

七、特殊规定

• 视同销售：无偿移交政府的配建设施、回迁房等按市场价确认销售额。
• 跨县（市）项目：需在建筑服务发生地预缴税款。

八、政策依据

• 主要文件：财税〔2016〕36号文附件2、国家税务总局公告2016年第18号。
• 后续补充：如财税〔2017〕58号调整预收款纳税义务时间等。

实务建议

1. 项目分类：准确区分新/老项目，选择合适计税方法。
2. 土地价款扣除：确保取得合规凭证，及时备案分摊计算。
3. 预缴管理：注意预缴时限（收到预收款次月申报期内），避免滞纳金。
4. 票据管理：区分预收款与结算款开票，防范税务风险。

如需具体操作指引或地方性执行细则（如土地增值税联动规定），建议咨询主管税务机关或专业税务顾问。