根据中国现行增值税政策，销售不动产开具增值税专用发票的具体规定如下：

一、开具条件

1. 纳税人资格

   • 一般纳税人销售不动产（包括自建和非自建）可自行开具增值税专用发票。
   • 小规模纳税人销售不动产（除个人销售住房外）需向税务机关申请代开专用发票。

2. 购买方要求

   • 购买方为增值税一般纳税人且用于增值税应税项目的，方可开具专用发票；若购买方为个人或用于免税项目等，则不得开具专票。

二、税率/征收率

1. 一般纳税人

   • 销售2016年4月30日前取得的不动产：可选择适用5%简易计税或9%一般计税（需符合条件）。
   • 销售2016年5月1日后取得的不动产：适用9%税率（一般计税）。

2. 小规模纳税人

   • 按5%征收率缴纳增值税，可申请代开专票。

三、开票流程

1. 自行开具（一般纳税人）

   • 通过增值税发票管理系统开具，选择对应税率（9%或5%），发票备注栏需注明不动产详细地址。

2. 代开（小规模纳税人）

   • 向不动产所在地税务机关提交代开申请，提供合同、身份证明等资料，税务机关按5%征收率代开。

四、备注栏要求

必须填写不动产的详细地址，否则发票无效。

五、特殊情形

• 差额征税：如适用差额纳税（如非自建不动产），需在发票中体现扣除额，或通过增值税发票管理系统中“差额开票”功能开具。
• 预收款：收到预收款时开具增值税普通发票，正式结算时再换开专用发票。

六、政策依据

• 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
• 《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

注意事项

• 不动产销售涉及属地管理，需在不动产所在地预缴税款（如异地销售），再向机构所在地申报。
• 确保交易真实、资料完整（如产权证明、评估报告等），避免税务风险。

建议结合具体业务情况咨询主管税务机关，或通过12366热线进一步确认。