关于营改增后土地增值税的征管规定，主要依据国家税务总局发布的《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称“70号公告”）。该公告明确了营改增后土地增值税在收入确认、扣除项目、预征率等方面的具体操作规则。以下是核心内容的归纳：

一、土地增值税应税收入确认

1. 不含增值税收入

   • 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
   • 一般计税方法：应税收入 = 取得的全部价款和价外费用 - 应缴纳的增值税销项税额。
   • 简易计税方法：应税收入 = 含税收入 ÷ (1 + 征收率5%)。

2. 视同销售情形
   房地产开发企业将开发产品用于职工福利、捐赠等视同销售行为的，按同类房地产的平均价格或税务机关核定的价格确认收入，并扣除对应的销项税额。

二、扣除项目金额的确定

1. 房地产开发费用（期间费用）

   • 财务费用中的利息支出需按实际发生且符合条件（如提供金融机构证明）据实扣除；其他房地产开发费用按“土地成本+开发成本”的5%以内扣除。
   • 若利息支出不能准确核算，则按“土地成本+开发成本”的10%以内扣除。

2. 与转让房地产有关的税金

   • 营改增后，扣除的税金仅包括城建税、教育费附加等附加税费，不再包含增值税（因增值税为价外税）。

3. 土地成本扣除

   • 房地产开发企业适用一般计税方法的，其土地价款可抵减的增值税销项税额（即“土地价款÷1.09×9%”），需从土地成本中调减，按差额作为扣除金额。

三、预征与清算

1. 预征率调整

   • 各省级税务机关可结合本地实际，调整土地增值税预征率，但需区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。

2. 清算条件

   • 继续执行《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），但收入与扣除项目均按不含增值税口径计算。

四、其他重要规定

1. 旧房转让的扣除

   • 纳税人转让旧房及建筑物时，可按发票所载金额（营改增前）或评估价格确定扣除项目，同时需提供完税凭证。

2. 发票开具要求

   • 房地产开发企业向购买方开具增值税发票时，需在备注栏注明土地增值税清算的关联信息（如项目名称、地址等）。

政策背景与衔接

• 70号公告是为解决营改增后土地增值税计税依据的变化问题，确保增值税与土地增值税的协调征管。
• 纳税人需注意区分增值税与土地增值税的计税逻辑：增值税为价外税，土地增值税的应税收入和扣除项目均需剔除增值税影响。

实务建议

1. 企业应重新审核收入确认和扣除项目的计算口径，确保符合不含增值税的要求。
2. 对于跨期项目（营改增前后），需分别按营业税和增值税规则分段处理。
3. 关注地方税务机关对预征率的具体规定（如普通住宅可能享受更低预征率）。

如需具体操作指导或地方性细则，建议咨询主管税务机关或参考当地配套文件。