根据国家税务总局的相关规定，纳税人向个人出租住房缴纳增值税的政策如下：

1. 增值税税率与征收率

• 一般纳税人：出租住房适用 9% 的增值税税率（需取得不动产的时间区分适用政策）。
• 小规模纳税人：按照 5% 的征收率缴纳增值税。

2. 税收优惠政策

• 小规模纳税人：若月租金收入未超过 10万元（2023年1月1日至2027年12月31日），可享受增值税免征政策（需开具普通发票）。
• 住房租赁特殊优惠：
  • 对个人出租住房（无论一般或小规模纳税人），按 5%征收率减按1.5% 计算增值税。
  • 计算公式：应纳税额 = 租金收入 ÷ (1 + 5%) × 1.5%。

3. 发票开具

• 享受1.5%优惠时，需开具增值税普通发票；若开具专用发票，则按5%全额缴纳。

4. 其他税种联动

• 增值税免征时，附征的城建税、教育费附加等同步免征。

5. 备案与申报

• 纳税人需保留租赁合同等资料备查，通过电子税务局或办税服务厅申报。

示例

若小规模纳税人月租金收入8万元（含税）：

• 未超10万元：免征增值税。
• 若月租金12万元：
  应纳增值税 = 120,000 ÷ (1 + 5%) × 1.5% ≈ 1,714.29元。

政策依据

• 《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（2023年第1号）
• 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）

建议纳税人结合自身情况选择适用政策，并关注地方税务局的执行细则。如有复杂情形，可咨询主管税务机关或专业税务顾问。